Tarla, arsa, bağ, bahçe vb. nitelikli bir gayrimenkul satın almak toplumda "uzun vadeli yatırım" olarak kabul edilir. Genel görüş "bu yatırımların getirisinin çok olduğu ancak torunların faydalanabileceği" şeklindedir. Arazi yatırımlarında getirinin yüksek oranlı olması; o arazinin çevre gelişimi ile doğrudan ilişkilidir. Dolayısı ile burada elde edilebilecek rant için körlemesine bir zaman akışından öte bölgesel gelişim süreci önemlidir. "Bir arazi alayım, kenarda dursun. İleride toruna tosuna yarar" görüşü yaygın olsa da bilinçli bir yatırım daha kısa zamanda daha fazla kazanç getirecektir. Bunun için bilmemiz gereken bir kaç husus bulunmaktadır. Öncelikle arazileri genel olarak tarım arazileri ve arsalar olarak iki guruba ayırmamız gerekir. Adı üzerinde tarım arazileri üzerinde tarım yapılan arazilerdir ve imar parselleri olmadığından üzerlerine ruhsatlı binalar yapılamaz. Bu araziler bağ, bahçe, tarla, zeytinlik, tarım vb. olarak farklı isimlerle adlandırılabilirler. Ancak tarım arazileri de zamanla imar alanları içinde kalabilir ve yapılaşma şartlarına sahip olabilirler. Bu durumda vasıfları değişerek "arsa" niteliğine kavuşabilir. Tarım arazileri ve arsalar dışında; çalılık, orman, vb. gibi farklı niteliklerde üzerinde tarım yapılmayan araziler de bulunmakla birlikte, bu arazilerin kadastroya hangi nitelikle işli oldukları çok önemlidir. Burada önemli olan ilk husus aldığımız arazinin gerçek niteliğini bilmemizdir.
Tarım Arazileri
 |
Arazi yatırımı henüz gelişimini tamamlamamış gayrimenkule yapılmalıdır. Gelişimini tamamlamış ve maksimum getiriye ulaşmış bir arazi satın alınırsa, ancak üzerine ekstra bir bina yatırımı yapıldığında kar getirebilir. Burada öncelikle tarım arazilerini ve daha sonra da arsaları ele alacağız. Tarım arazileri: Bu arazileri tarım yapmak için almıyor, yatırım için düşünüyorsanız, bazı özel durumlarını da bilmeniz gerekmektedir. a) Tarım arazilerine imar çıkması iki aşamalıdır. Önce 1/5000 "Nazım İmar Planları" çıkar. Bu durum, ileride 1/1000 Planların çıkacağı anlamı taşır. İmarının ne olacağı net olarak belli olmasa da aşağı yukarı bir fikir verir. Bu durum tarım arazisinin değerini arttırır. Ancak 1/1000 Uygulama imarı çıkmamış olduğundan, henüz yapılaşma izni yoktur. 1/1000 Uygulama İmar Planı çıkmış bir tarlanın arsaya dönüşebilmesi için max.parselin %40'ı oranında bir alanın Belediyeye bedelsiz terki şarttır. b) " Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parsellere bölünemez. İfraz edilemez, payları üçüncü kişilere satılamaz, devredilemez ve rehnedilemez, miras kalması durumunda da aynı şartlar geçerlidir. Kısaca Toprak koruma Kanununa göre tarlaları bir kaç hissedarın birden almasına izin yoktur. Zaten hisseli bir tarlanın hisselerini ise ancak diğer hissedarlar alabilir. Ancak dikkat edilecek husus; tarla vasıflı parsellere ait bir imar çalışması olmadığı hallerde geçerli olduğudur. |
c) Tarlalar "Sulu tarla", Susuz tarla" olarak adlandırılabilir. Sulu tarla; içinden Sulama kanallarının geçtiğini ve tarım için avantajlı olduğunu ifade eder ve daha değerlidirler. Ancak arazide tarım yapmak düşünülmüyor ve yatırım için alınıyorsa, bunun pek bir önemi bulunmamaktadır.
d) Tarlaların imarı bulunmasa da üzerinde ruhsatlı ve tarım amaçlı vs. yapılaşma yapmak mümkündür. Bunun için bazı şartlar gereklidir. Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiç bir koşulda (250) metreyi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) metreyi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.
e) Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez. Beton temel ve çelik çatlı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir. Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım ve Köyişleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir. Bu maddede anılan yapılar ilgili bakanlık ve kuruluşlarca hazırlanmış bulunan 1/50 veya 1/100 ölçekli tip projeler üzerinden yapılabilir.
f) Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; tüm masrafları parsel sahibi tarafından karşılanmak üzere mevzii imar planı hazırlatılabilir.Yerel Plân (Mevzii İmar Plânı): Mevcut imar plânı sınırları dışında olup, bu plânla bütünleşmeyen bir konumda bulunan alanlar üzerinde hazırlanan sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlamış olan plândır. Bunun için İl Özel İdaresinin şartnamesine uygun davranmak gereklidir. Mevzii İmar Planları çıktıktan sonra bu mevzii imar planına uygun ruhsatlı yapılar yapılabilir.
g) Tarım arazilerinin su havzası içinde olmamasına dikkat edilmelidir. Özellikle derelerden uzak durmak gerekir. Su havzaları 1.derece koruma, 2. derece koruma ve 3. derece koruma kuşaklarından oluşur. Özellikle ilk iki kuşak içindeki tarlalara imar çıkması zordur.
Arsalar
a) Arsalar 1/1000 Uygulama İmar Planları çıkmış arazilerdir. Dolayısı ile terkleri yapılmış olarak kabul etmek gerekir. Ancak bir çok istisnası da bulunmaktadır. Alacağınız araziye ait arsa tapusu bulunsa bile "arsa" vasfının geçerli olup olmadığını incelemek için mutlaka imar durumunu sorgulamak gerekir. Çünkü ülkemizde "imar planları iptali" çok rastlanan bir durumdur.
b) Parselin imarlı olması yeterli değildir. Lejantı ve yapılaşma şartları çok önemlidir. 1/1000 Uygulama planında "yeşil alan" vb. şekilde yapılaşmaya müsait olmayan bir imarı olabilir. Lejantı ise yapılanma grubunu belirler. Örneğin Akaryakıt istasyonu yapılabilecek arsalar "A" lejantı ile, konut yapılabilecek arsalar "K" lejantı ile gösterilirler. Dolayısı ile ilgili belediyede araştırma yapmak; imar durumu ve yapılaşma şartlarını sorgulamak gerekir.
c) Sadece imar durumunu sorgulamak yeterli değildir. İmar durumu ekinde "Plan notları" bulunur. Plan notları, yapılaşma şartları hakkında detay bilgiler içerdiği için önemlidir.
d) İmar durumunda bize yapılaşma şartları belirtilir. Buradaki simgelerin ve kullanılış şeklinin bilinmesi gereklidir. Ancak bu teknik bilgi gerektirmektedir. Kısa bir bilgi vrmek gerekirse; Takas: "Taban Alanı Kat Sayısı" parsel alanı ile çarpılacak kat sayıdır ve yapılacak inşaatın taban alanını belirler. Örneğin 1000 m2 parselde Taks:0,30 ise 300 m2 taban alanlı inşaat yapılabilir. Kaks:"Kat Alanı Kat Sayısı" parsel alanı ile çarpılacak kat sayıdır ve yapılacak inşaatın toplam inşaat alanını belirler. "Emsal" kat sayısı da aynı sayılır. Örneğin 1000 m2 parselde Kaks:1,20 ise 1.200 m2 alanlı inşaat yapılabilir. H:"Kat yüksekliği" ise yapılacak inşaatın saçak hizasından itibaren kat yüksekliğini belirler. Örneğin H:12,50 ise 3 mt. kat yüksekliğinden 4 katlı yapı yapılabilir anlamı çıkmaktadır.
e) Parselin yapısından dolayı üzerine yapı yapılabilmesi için bazı özel şartlar bulunabilir. En sık rastlanan durum "yan parselle tevhid" şartıdır. Tevhid, birleştirme anlamı taşır. Parselin yapılaşmaya müsait olmayacak şekilde dar veya küçük olduğu durumlarda tevhid şartı konur. Bu durumda yandaki parselin sahibi ile anlaşarak 2 ayrı parsel tek parsel haline dönüştürülür. Bazen de "ifraz" şartı konur. İfraz, ayırma anlamı taşır. Bir büyük parselin bir kaç parçaya bölünmesini amaçlar.
f) Parselin bulunduğu yer belli bir kanuna bağlı olursa konumu çok önemlidir. İstanbul Boğazı'nda muhteşem deniz manzaralı bir arsa çok uygun bir fiyatla satılık olabilir. Ancak İstanbul Boğazı Boğaziçi İmar Kanununa bağlı olup; deniz kıyısından arkaya doğru; "Ön Görünüm", "Geri Görünüm" ve "Etkileşim" bölgeleri olarak üçe ayrılır. Ön görünümde yapılaşma yasaktır ve bu bölge olduğu gibi yeşil alan ilan edilmiştir. Kamulaştırma yapılmamakla birlikte ticari geliri olmayan ve yapılaşma izni verilmeyen bu arsalar emlak vergisinden muaftır. Ancak tarihi yapılar sabit kayıtlı kalacak, diğer yapılar yıkılmaları durumunda asla yenilenmeyeceklerdir. Diğer bölgelerde de yapılaşma şartları kısıtlıdır. Geri Görünüm ve Etkileşim bölgelerinde yapılaşma denetimi İlçe belediyelerinindir.
g) Deniz kıyısında bulunan parseller "Kıyı Kanunu" kapsamı içinde yer alırlar. Bu kanunla gelen yapı kısıtlamalarına göre sahil şeridinde kıyı kenar çizgisinden sonra ilk 50 mt. içinde hiç bir yapı yapılamaz. Sonraki 50 mt. içinde kamu yararına cafe vb. hafif yapılanmalar olabilir. Dolayısı ile yasal yapılanma 100 mt.den sonra başlar. Bu nedenle deniz kıyısında yapı yapılmak üzere arsa alınacaksa sahile uzaklığı çok önemlidir.
Arazi - Tarla Yatırımlarında Kazanmak İçin..!
1. Cesaret, dünya var olduğundan beri bir yatırımcının en önemli ve vazgeçilmez sermayesidir.
2. Risk, ama akılcı risk almasını bilmeyen bir yatırımcı, hiç bir zaman parasını arttıramaz, yatırım piyasalarında sermayesini büyütemez.
3. Yeni kararlar, yeni projeler, hükumetlerin ve özel teşebbüslerin hareketlerini takip etmeyen, yani ekonomideki trendleri kovalamayan ve ilgilenmeyen bir yatırımcı bu alandaki en değerli unsuru ıskalamış olur. Onun bunun dediğine göre hareket ederek ağır kalır ve atı alan Üsküdar'ı geçer.
4. Yatırımcı iyi bir araştırmacı gibi yatırım yapılacak bölgelerdeki reel gelişmeleri takip eder. Örneğin: çevrenizdekiler size, tarlaya yatırım yapacağınız zaman şunları söyler.
Yolu olsun, Elektriği olsun, Suyu olsun, Merkeze yakın olsun vs...
10 yıl sonrasına yatırım yapılıyorsa, yukarıdaki maddeler sıfır değer taşımaktadır. Yukarıdaki maddeler yatırım yapılacak yerde varsa zaten m2 birim fiyatı yüksektir, ve yatırım için daha büyük bütçe gerektirir.
Çekmeköy örneğinde; köy merkezine insanlar otostop yaparak giderken birden ne olduysa oldu 5 yıl gibi kısa bir sürede köyün çevresindeki, tabiri yerindeyse balta girmemiş ormanlar da milyon dolarlık villalar satılmaya başlandı.
Ama bir gerçek vardı ki akıllı yatırımcıyı ortaya çıkarıyordu. Çekmeköy'ün o ormanlarına ve boş arazilerine hem de tapu bile almadan yatırım yapmışlardı. Bin kişiden ancak birinin cesaret edebileceği bir durum bu. Aradaki fark aslında çok basit, yatırım yapan kişi trendleri iyi takip ediyordu. Diğerleri ise alışveriş yaptığı kasabın veya şirketteki muhasebeci arkadaşlarının fikrine göre hareket ediyordu.
Unutmayın Bilgi = Para...
5. Yatırımcı neye yatırım yapacağına net karar vermeli.
1-Yerleşip yaşayacağım, 2-Param para kazansın, 3-Her ikiside önemli.
Aldığım yere ev yapacağım.
Dikkat! Bu yatırımcı yaklaşımı değil, son kullanıcı tarzıdır. Burada yol, su, elektrik ve merkeze yakınlık aranabilir. Gelişmelere göre satın alınan yer ileride mutlaka değer de kazanır. Ancak bu tip yerler düşük fiyata alınamayacak yerlerdir. Örnek: Kandıra'da merkeze yakın yerlerin m2 birim fiyatı 40 - 80 TL arası iken, merkeze 10 - 20 km mesafedeki yerlerin m2 birim fiyatı 5 - 20 TL arasındadır. Halbuki orta vadede her yer merkeze yakın olacak ve tüm alt yapı ve üst yapı tamamlanmış olacaktır.
Param para kazansın
Bu düşünce, yatırımcı yaklaşımıdır. En önemli konu m2 birim fiyatıdır. Bu yaklaşımda ne yolun ne diğer alt ve üst yapının önemi yoktur. Konumuz zaten üzerinde imar - ifraz çalışmalarının yürütüldüğü yerler olduğu için tüm alt üst yapı gelecektir. Tarlaların alan ve şekilleri değişecek arsaya dönüşecektir.
Bu sebeple Sabancı, Koç, Ağaoğlu gibi usta yatırımcılar dağ başlarında binlerce dönüm arazi kapatmaktadırlar.
Hem ev yaparım, hem de param para kazansın.
Bu yaklaşımda yine son kullanıcı tarzı olup, işi şansa kalmıştır. Alt ve üst yapı gerektiren bu yaklaşım alım için yüksek bedel ödemek zorundadır. Köy yerleşim alanına yakın olduğu için de gelişimi zayıf olacağından, eski yapılaşmanın içinde kalacağından, primsel bazda değeri düşük kalacaktır.
Emlak ve konutta yatırım nereye yapılmalı?
1. Kira gelirine ihtiyacınız yoksa önceliğiniz arsa ve arazi yatırımı olsun. Yaşadığınız kentin toplam nüfusu artıyorsa, bu kentin gelişme akslarını tercih edin.
2. Kira gelirine ihtiyacınız varsa önceliğinizin dükkan geliri olmasına özen gösterin. Dükkan kiracısı genelde ödemesini düzenli yapar. Kiraya verirken 4 duvar yeterlidir ancak dükkan sahibi dükkanını yani ekmek teknesini en güzel şekilde dizayn etmek, bakım ve onarım masraflarını üstlenmek mecburiyetindedir.
Konut kiracısı ise öyle değildir. Kiracı istemese bile oturduğu konutu yıpratır, tahrip eder. Konutta kiracı çıktıktan sonra evin ciddi bir şekilde elden geçirilmesi gerekir. Bu yüzden son yıllarda konutlarda "hızlı" eskiyen malzemeler kullanılıyor.
Sonuç olarak konutta bakım maliyetlerini ve evin boş kalma süresini unutmamak gerekiyor. Krediyle ev alanlar, evi zamanında teslim alacak ve teslim aldığı gün kiraya verecek gibi bir psikoloji içinde. Yatırım bu kadar stresi sevmez. Hele ki konut yatırımı hiç sevmez. Stresle iş yapmanın hiçbir mantığı yok. Genelde bu durumlarda evdeki hesap çarşıya pek uymaz, her şey ucu ucuna yetişmez.
3. Dükkan yatırımı yapacaksanız metrekare bazlı fiyat çok bir anlam ifade etmez. Daha çok kira çarpanına kafa yorun. Yapacağınız yatırımı brüt kaç aylık kira getirisiyle amorti edeceğiniz çok önemlidir.
Bir gayrimenkul türünün müptelası olmayın. Düşünürken matematiksel verilerle hareket edin. Kazanacağınızı anladığınız zaman harekete geçin. Kazanç görmediğiniz zaman nakitte kalın. Nakitte kalabilmek büyük bir meziyettir. Nakit her zaman fırsatları ayağınıza getirir. Hiçbir gayrimenkulün "ateşli" alıcısı olmayın. Heyecanla alım yapmayın. Hiçbir yere saldırmayın. Yavaş ve soğukkanlı hareket edin. Gayrimenkulde kısa, orta ve uzun vadede kazançlı çıkmanın yolu alırken kazanacağınız fiyattan alabilmektir. Alırken kazançlı değilseniz iyi bir yatırım yaptığınızı düşünmeyin.
Ticarette Kayserililerin çok iyi bir özelliği vardır: Bir malı almadan önce satmayı düşünürler. Siz de bir gayrimenkulü almadan önce satmayı düşünün. Almak kolay, satmak zor iştir. Sıkıştığınız zaman satmak ise daha zor iş.
DAP Yapı'nın patronu Ziya Yılmaz'ın özellikle satış elemanlarına çok sık yaptığı bir vurgu vardır. Ziya Bey der ki: "100 bin dolar tesadüfen kazanılabilir. 200 bin dolar tesadüfen kazanılabilir. 500 bin dolar tesadüfen kazanılabilir. Ama 1 milyon dolar kesinlikle tesadüfen kazanılamaz. 1 milyon dolar ve üzeri para kazanabilen adam akıllı adamdır. Kimseye yalan söylemeyin ama 1 milyon doları olana kesinlikle yalan söylemeyin."
Tekrar konumuza dönecek olursak, gayrimenkul uzun vadeli düşünmeyi gerektirir. Kısa vadeli düşünenler için uygun bir yatırım aracı değildir. Kısa zamanda büyük para kazanmak isteyenlere kumarhaneleri öneriyoruz. Şanslılarsa kumarhanelerde çok büyük fırsatlar yakalayabilirler. Tabi o kadar şanslı bir insanın kumarhanede ne işinin olduğunu sorgulamak gerekir.
Özetle gayrimenkul yatırımı yaparken uzun vadeli düşünün. Kısa vadeli düşünmeyin. Kısa vadeli düşünüyorsanız kesinlikle gayrimenkul yatırımı yapmayın. Gayrimenkul yatırımı yaparken ayağınızı yorganınıza göre uzatın. Aylık gelirinizin en fazla yüzde 40'ına taksit ödeyecek şekilde yatırım ya da alım yapın. Altına imza atacağınız borcun toplamı 3 yıllık gelirinizi geçmesin. Emlakta fırsatlar hiç bitmez. Fırsatın birini kaçırdığınız için üzülmeyin. Gözünüzü dört açın. Mutlaka çok daha iyi fırsatlar kapıdadır ve onları keşfetmenizi bekliyordur. Piyasalarda çok iyi fırsatlar var: Yeter ki değerlendirmesini bilin ve araştırın. Ne aldığınız önemli ama daha da önemlisi ne kadara aldığınızdır.